律师支招：解决二手房交易中的户口问题

律师支招：解决二手房交易中的户口问题

莫先生向王小姐购买了一套上海市闵行区的二手房，想把小孩的户口迁入所购房屋以便入学。莫先生某日到派出所办理户口迁移手续时却被民警告知：王小姐的户口还没有迁出。莫先生听说后不以为然，因为《房屋买卖合同》补充条款有约定：王小姐应在房屋交付时将所有户口迁离。据此，莫先生致电王小姐要求其依约把户口迁离。熟料王小姐却以各种借口拒不迁离，导致莫先生迟迟无法把小孩的户口迁入。无奈之下，莫先生再次来到派出所，请求民警将王小姐的户口迁走。民警却表示爱莫能助，因为户口迁离应由本人办理，非法定事由派出所不能主动把户口迁离或者注销，而房屋买卖不是注销户口的法定理由。莫先生无奈之下，把王小姐告到法院，请求法院判决王小姐依《房屋买卖合同》补充条款的约定把户口迁走。莫先生万万没想到，法院居然以户口迁移属公安部门户政管理事项，不属于法院受理的事项为由不予受理。这下莫先生傻眼了，怎么办？把房子卖掉？有意向的购房者却要求莫先生先把房内户口迁走，不然不买。

户口问题是二手房交易中常见的问题之一。户口问题涉及到居住、动迁安置、小孩入学、再买卖等重大问题，购房者不可不察，不可不慎。如何更好地解决户口迁离问题，维护购房者的合法权益？

律师建议如下：

购房者在选定二手房之前，必须了解二手房是“空心房”（房内没有户口）还是“实心房”（房内有户口）。仅向出卖人口头了解是不够的，因为有的二手房已经在市场上多次买卖，即使出卖人的户口不在房内，却不能排除出卖人的上家、上上家的户口在房内的可能性。故向二手房所在地派出所查询房内是否有户口才是最为保险的方法。

因户口迁离应由本人申请办理，无论公安部门还是法院均不支持强制迁离，即使合同有明确约定的情况下，也不能强制迁离。因此签订《房屋买卖合同》时，不管房内是否有户口，均应对户口问题进行特别约定。双方关于户口的约定，不能简单表述为出卖人应在某年某月某日之前将户口迁离，如果仅有此约定，对出卖人将没有任何约束力，公安部门和法院均不予处理。故双方关于户口的约定，不但要明确出卖人应在某年某月某日之前将户口迁离，同时应明确约定出卖人没有依约履行迁离户口手续的违约责任。

例如可约定为：

“甲方（出卖人）应在  年  月  日之前将房内户口（如有）全部迁出，如甲方未按时迁出，每迟延一日，应赔偿乙方（购买人）违约金人民币    元。迟延超过  天，乙方有权解除本合同，且甲方应赔偿乙方违约金人民币    元。”

如果合同中有上述条款，一旦因户口迁离问题发生纠纷，虽然购房人仍然无法强行将房内的户口迁离，但可追究出卖人的违约责任，并且法院应依法支持购房人的合法权利。

如果购房人在购买前查明房内确实无户口，鉴于户口问题事关重大，建议仍将上述条款列入合同中，以防在房屋交易过程中出卖人另行将户口迁入。

最后，如果购房者遭遇莫先生同样的经历，也是有救济方法的。莫先生作为房屋所有权人有权要求公安部门变更户主，然后将小孩的户口迁入，但手续非常麻烦，而且户口本上将仍有王小姐的名字。