卖方篇：国十条房产新政下，贷款出现问题了怎么办？

 卖方篇:国十条房产新政下，贷款出现问题了怎么办？

       2010年4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出严格的差别化住房信贷政策，楼市迅速降温，各地成交量也直线下滑。已经签订《居间合同》或者《房地产买卖合同》的买受人遂提出因“首付提高、利息增加、贷不出款”，要求解除合同；更有甚者，因房价下跌意图毁约，也希望能搭上房产新政解约的便车。而近期房价不断走低，市场观望情绪愈浓，一旦买方解除合同，卖方将面临“再次交易困难、房价下跌损失”等情形。

那么，最为卖方而言，一旦买方出现上述贷款问题，如何才能维护自身的合法权益？如何追究买方的违约赔偿责任？

一、可追究买方违约责任的情形

1、合同已约定贷款出现问题的解决方式，如约定 “买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足”的；

2、银行审核仅仅适当增加贷款首付、提高利率，合同有条件继续履行，即贷款不足或者增加还贷成本不足以影响买方的购房能力的；

3、因买方的信用问题，导致贷款出现问题的；

4、在国十条出台后，再签订合同而贷款出现问题的。

因上述情形，买方提出不再履行的，卖方可以按照合同的约定追究买方的违约赔偿责任。

二、追究买方违约责任的方式

1、 要求继续履行合同：如果买方有履约能力而不继续履约，卖方可以诉之法院，要求买方继续购房；但其适用条件，必须掌握且能举证买方的经济实力。否则，只能按照第二种方式追究责任。

2、要求解除《居间合同》或者《买卖合同》，并要求买方承担违约赔偿责任：

（1）在确定买方无法继续履约的情况下，应当尽快发函催告并以“逾期付款，构成根本违约”为由，解除双方的合同关系；

（2）如果合同约定了违约金，则可以按照约定主张违约责任；如果合同约定的违约金过低不足以弥补近期房价下跌的差价损失，则可以另行主张赔偿损失。

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋律师     www.ruler163.com