限购令下，房屋买卖合同的效力判定及无法过户交易的责任分担

限购令下，房屋买卖合同的效力判定及无法过户交易的责任分担

2010年10月7日，上海颁布“房产调控实施细则”，明确：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。同日，上海市住房保障和房屋管理局发布了具体实施细则，更加明确规定“对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记”的相关措施。

那么，在限购令下，购房人新购第二套（以上）房屋而签订的《房地产买卖合同》是否有效？如果因违反限购政策，导致房屋无法完成交易，责任又该如何分担？

一、合同效力

首先、明确“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的《房地产买卖合同》就依法产生法律效力。同时，限购令，仅仅是针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，其产生的法律效果也仅仅涉及房产交易过程中的一个环节，并不涉及对合同效力的判定！

其次、合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也即，判定合同无效，必须依据法律或者行政法规。而此次房产调控颁布的文件，充其量只是行政规范性文件，根本没有达到判定合同效力的法律阶位！

因此，诸如深圳版调控新政认定“违反限购条件，买卖合同无效”的观点值得商榷。

二、责任分担

如果因此次“限购令”，导致新购第二套房过户“卡壳”，无法完成最终交易，那么相关的责任又该如何分担？本律师认为，这需要区分不同情况：

1、新购二套房的签约时间在2010年10月7日（新政）之前：政府的房产调控限购令，在买卖双方签订《房地产买卖合同》之时，无法预见；在签订合同之后，又无法避免、无法克服。因此，因限购令导致无法完成过户交易，双方都不存在过错，且完全符合“不可抗力导致无法履约”的构成要件。

根据法律规定，因不可抗力无法履行合同的，合同双方互不承担违约责任。因此，此项下，买卖任一方都可选择解除合同，并无须承担买卖合同所约定的违约责任；由此产生的损失，由买卖双方自行承担。

2、新购二套房的签约时间在2010年10月7日（新政）之后：法律规范一旦实施，当事人“不能以不知道为由，主张免责”。因此，限购令一旦实施，法律拟定任一当事人对合同的后续履行、法律后果，都有一定预见。确因限购令自始无法完成交易，买方或卖方在一定条件下虽仍可“以无法实现合同目的”为由，选择解除合同；但如上分析，合同约定的违约责任仍对买卖双方具有拘束力。但具体责任分担而言，本律师认为：

（1）考虑到双方对合同签订都有过错，责任一般以五五分成为妥；

（2）从违约责任“填平原则”考虑，因就“无法完成过户导致的直接损失”而非“约定的违约金”进行分配，诸如中介费、公证费等由买卖双方按照5：5比例予以分担。

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋律师

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