遭遇“卖方拒绝继续履约” 买方有权主张赔偿差价损失

遭遇“卖方拒绝继续履约” 买方有权主张赔偿差价损失

    在房价疯涨的行情下，卖方经常在签订《居间买卖协议》后拒绝履约。这种卖家即使双倍返还定金，再出售房屋所获得的差价利益仍然要比双倍返还的定金多，卖方情愿违约，无论如何都要把房子卖个高价。那么在这种市场行情里，买方应当如何维护自己的权利呢？   

【案例】

2009年10月8日，经上海太平洋房屋服务有限公司的居间介绍，原被告就“宝山区**室房屋”签订《房地产买卖居间合同》，约定：肖某向刘某购买上述房屋，总价190万元，定金为19万元；双方于2009年12月30日之前按照约定的购买条件签订《上海市房地产买卖合同》。同时，双方对房屋交易的其他权利义务作了约定。

合同签订后，肖某按约支付了定金19万元，并将家属自有的两套房屋出售，以备妥房款；刘某也将房屋钥匙交给原告。但由于近期房价高涨，刘某坚持要求加价“20万”后才予售房，肖某对此表示明确拒绝，双方遂起纷争。其间，虽经中介多次协调，但均无果，交易被迫停滞。肖某委托本律师，依法向上海市宝山区人民法院提起诉讼：一、要求双倍返还定金38万元；二、赔偿房价上涨的差价损失25万元。

【判决】

   2010年3月，宝山区人民法院作出判决认定：买卖双方签订了 《房地产买卖居间协议》，并且买方支付了19万的定金，卖方收受了定金并出具了收条，故对卖方的违约情形应当适用定金罚则。

    买卖双方对买卖合同必备内容已经达成了一致，卖方以房价上涨为由拒绝签约，其行为违反了诚实信用原则，侵犯了原告的机会利益，应当承担违约责任。根据案件实际履行的情况，酌定判决卖方赔偿买方差价损失19万元。

【律师解读】

    本起案件有两个问题值得讨论。一是居间协议具备了买卖合同的必要条款，买卖合同是否已经成立？二是房价上涨的情况下，卖方拒绝履约，买方可否主张差价损失？

    根据 《中华人民共和国合同法》第十二条的规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。因此，虽然当事人双方签订的《房地产买卖居间协议》名义上是居间协议，但是双方当事人的权利义务并不受合同名称的影响，而与具体的权利义务条款有关。在本案中，居间协议具备了买卖合同的必要条款，因此，法院认定买卖双方的买卖合同已经成立并且生效。

    根据 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定 “……损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。这起案件中，当事人要求按照两份合同的差价赔偿，这种差价是属于可得利益的范畴，卖方应当予以赔偿。